Жилье в Киеве подешевеет на 7%

Традиционный летний спад активности на рынке жилья, изменение правил оформления документов в БТИ и отсутствие денег у покупателей парализовали рынок недвижимости. Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен на квартиры

Июнь, как и ожидалось, оказался еще менее активным месяцем, чем май. По данным консалтинговой компании SV Development, в июне 2010 года на столичном рынке вторичной недвижимости было заключено 935 сделок купли-продажи, или на 2,6% меньше чем за май. Июньскую ситуацию на рынке директор АН "Оптимум плюс" Юрий Базелинский характеризует одним словом: стагнация. В еще больший ступор рынок недвижимости загнало изменение правил оформления документов, необходимых для операций с недвижимостью. Напомним, что с 1 июня БТИ обязаны вместо "справок-характеристик" выдавать "выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество". Понятно, что в итоге выдача документов застопорилась. "В результате, июнь пропал, потому что справки не выдавали", — говорит Юрий Базелинский.

Впрочем, и без новшеств в БТИ без застоя не обошлось бы. Причина его все та же: покупатели не хотят или не могут платить столько, сколько просит основная масса продавцов, а продавцы не готовы снижать цены до уровня возможностей покупателей. Кроме того, пришло лето, традиционное время затишья на рынке недвижимости. "С середины июня спрос четко упал по всем позициям", — констатирует директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий.

С динамикой цен, как обычно, среди экспертов согласья нет. Так, по данным портала "Столичная недвижимость", в июне средняя цена предложения вторичного жилья в Киеве снизилась на 0,5%, то есть, фактически, осталась без изменений. Также и по мнению директора АН "Украинский дом" Руслана Безуглого, цены стоят на месте. Аналитики компании SV Development отмечают небольшой рост цены реальных сделок, а по словам Алексея Холмецкого, в последние полтора месяца есть снижение реальных цен на квартиры — в пределах 3—5%. Это заметно даже по "судьбе" отдельных квартир.

"Например, два месяца назад был подписан договор задатка на квартиру стоимостью 60 тыс. долларов, но по определенным причинам сделка не состоялась, и сегодня мы эту квартиру можем продать максимум за 57—58", — рассказывает Алексей Холмецкий. Еще один очевидный признак тенденции к снижению цен, по мнению эксперта, — появление на рынке более дешевых предложений. Например, уже достаточно реальных вариантов "гостинок" по 45 тыс. долларов. Однокомнатную "хрущевку" в спальном районе можно найти и за 47 тыс. долларов, хотя такие квартиры и продаются очень быстро, а за 50 тыс. долларов даже есть некоторый выбор. "Месяц назад такого просто не было", — говорит Алексей Холмецкий.

Интрига от властей

Сегодня сложно сказать, как именно скажется на рынке недвижимости принятие закона о противодействии отмыванию доходов, полученных от незаконных видов деятельности, согласно которому для всех сделок, начиная от 400 тыс. гривен, должен проверяться источник средств. Очень многое будет зависеть от того, какой именно порядок реализации этого закона будет установлен и как это будет увязано с грядущими изменениями в налоговой политике. Если чуть ли не каждого покупателя заставят отчитываться, откуда он взял деньги на покупку и насколько эта сумма соответствует задекларированным им доходам, это еще больше снизит активность и, по мнению Руслана Безуглого, будет способствовать сохранению рынка в депрессивном состоянии. Конечно же, люди в очередной раз "найдут пути", но на эту адаптацию потребуется время, и все это может подталкивать рынок к снижению цен.

Вторая интрига от законодателей — это неопределенность с введением налога на недвижимость: каким именно он будет и насколько повлияет на увеличение предложения и снижение спроса.

Как изменятся цены на жилье

Если же абстрагироваться от неопределенного пока влияния законодательных новаций и ограничиться очевидными факторами, то краткосрочный прогноз будет скорее в сторону небольшого снижения цен. Летний спад покупательской активности, по мнению Алексея Холмецкого, приведет к тому, что до середины августа цены снизятся, по сравнению с концом весны-началом лета до 7%. Но осенью, по мнению эксперта, активность рынка обязательно возрастет, в связи с чем любое снижение цен должно прекратиться, и начнется их небольшой рост. Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов также ожидает осенью традиционного оживления рынка, но не думает, что это приведет к повышению цен.

А руководитель портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов обращает внимание на то, что за первое полугодие средние цены предложения снизились на 7%. "Рынок недвижимости очень инерционен, и, если не происходит ничего экстраординарного, склонен следовать имеющимся тенденциям. Поэтому можно ожидать, что цены и дальше будут снижаться с темпом примерно 1% в месяц как минимум до конца года", — считает эксперт.

И причин для "перелома" этой тенденции пока не видно: доходы населения не растут. Кроме того, Владимир Германов указывает на то, что в июне средняя цена предложений впервые выставленных на продажу квартир (а их было 19,7% от всего объема предложения) на 10% ниже средней цены мая, что является признаком предстоящего снижения цен. По мнению Александра Рубанова, оживления рынка, достаточного для заметного роста цен, можно ждать только при ипотеке с нормальными ставками. А это возможно не ранее 2011 года.