Столичные дома начинают разваливаться

Мэрия будет спасать коммунальную недвижимость за счет инвесторов, готовых реставрировать ветхие и аварийные здания.

Тысячи киевских зданий, в том числе и представляющие архитектурную ценность, нуждаются в ремонте и реконструкции. Однако если до кризиса такие работы хоть как-то финансировались из бюджетов различных уровней и частными компаниями, то теперь разрушающиеся объекты практически никого не интересуют. Инвесторы жалуются, что виной тому не только экономические сложности, возникшие у них в последние годы, но и громоздкая бюрократическая процедура, которую нужно пройти до проведения работ, затраты на отселение жильцов и прочие сложности, делающие подобные проекты малоприбыльными. Городские власти обещают упростить им жизнь: выставить на ближайший инвестконкурс дома с полным пакетом документов и помочь получить дальнейшие согласования.

По данным столичного научно-исследовательского института «Проектреконструкция», в Киеве насчитывается более 2 тыс. домов, нуждающихся в ремонте или реконструкции. В их числе не только ветхие и аварийные строения, но и морально и технически устаревшие хрущевки. Однако в последние два года средства на модернизацию разваливающегося жилья из бюджета почти не выделялись, да и большинство частных инвесторов заморозили реконструируемые объекты. По словам директора проектной мастерской «Реставратор» Якова Дихтяра, практически не ведутся начатые еще до кризиса работы по улицам Саксаганского, 34, Франко, 17, Лютеранской, 34-а, и пр. Основные причины застоя общие для рынка недвижимости: нехватка оборотных средств у застройщиков и отсутствие спроса со стороны потенциальных покупателей. Счастливым исключением на этом фоне остается коммунальное предприятие «Спецжитлофонд», которое в текущем году сдало в эксплуатацию три обновленных здания. Как сказал заместитель начальника КП по строительству Андрей Перегуда, в 2010 г. они закончили реконструкцию общежития по улице Сырецкой, 32, возвели на месте барака на улице Тухачевского, 44, жилую девятиэтажку на 74 квартиры с подземным паркингом и каскадный 10–14-этажный дом на 155 квартир вместо пятиэтажки по улице Васильченко, 3. Эти объекты финансировались по программе строительства доступного жилья, когда 60–70% средств поступает от потенциальных жильцов, а остальные — из государственного и муниципального бюджетов.

Частные инвесторы отмечают, что не только экономический спад сдерживает их от участия в реконструкции старых зданий. Основной минус — это низкая, по меркам столичных застройщиков, рентабельность (20–40%), а также сложности с расселением жильцов и бюрократические процедуры. Мол, дешевле не ввязываться в трудный по организации и растянутый во времени процесс, который не сулит на выходе больших площадей для продажи. «Инвесторам интересны прежде всего здания в центре города, где практически нет свободных участков. Но в каждом тамошнем доме живут люди, которые хотят получить альтернативный вариант в своем районе, что очень дорого, или вообще не желают покидать насиженное место. Всегда в процессе отселения находятся семьи, которые выдвигают совершенно нереальные требования. Поэтому реконструкция стоит дороже, чем строительство с нуля», — говорит главный специалист отдела продаж компании «Житло-Інвест» Людмила Богун. По ее словам, городские власти, которые как никто должны быть заинтересованы в сохранности столичного жилфонда, не делают компаниям, готовым взяться за реконструкцию разрушающихся зданий, никаких поблажек при утверждении проектов. Для того чтобы преодолеть путь от начала реконструкции дома до его заселения, нужно получить более 130 согласований и разрешений различных служб и контролирующих структур, а также органов местного самоуправления. Причем, даже если работы предполагают только надстройку мансарды или перепланировку первых этажей под офисы, необходимо получить согласие абсолютно всех жильцов.

Тенденцию существенного спада в сегменте реконструкции подтверждают в институте «Проектреконструкция», где ранее ежегодно готовили десятки проектов комплексной реконструкции для самых разных компаний. Начальник отдела технической политики и информатики НИИ Галина Агеева рассказывает, что сейчас к ним обращаются в основном представители бюджетной сферы, которые хотят утеплить здания школ, больниц. И если в 2000–2008 гг. в Киеве было реконструировано 90 домов, то в нынешнем — только один (общежитие по ул. Сырецкой, 32, два остальных объекта «Спецжитлофонда» можно считать возведением новых зданий на месте демонтированных). Но на фоне множества замороженных высоток, суливших застройщикам высокую прибыль, остановка более трудоемких и менее выгодных проектов по реконструкции не выглядит удивительной.

С конца 2009 г. столичные власти не проводили инвестиционных конкурсов на реконструкцию коммунальной недвижимости. Но в ближайшее время, как уверяет генеральный директор КП «Киевское инвестиционное агентство» Константин Салий, эта практика будет возобновлена. Первый инвестконкурс состоится еще до новогодних праздников. В КГГА говорят, что уже составлен список предлагаемых объектов, который на днях будет опубликован в муниципальной газете «Хрещатик» и в интернете. Обновлен состав конкурсной комиссии, определяющей победителей конкурса, и изменен подход к подготовке коммунальных зданий к торгам. «Если раньше победитель конкурса на реконструкцию, получив пакет документов на дом, сталкивался с бюрократической волокитой в районных администрациях и различных согласовательных инстанциях, а также с необходимостью решать сложные юридические проблемы, связанные с выселением арендаторов, у которых еще не закончился срок договора с мэрией, то теперь городские власти будут максимально полно готовить объекты, заранее решать большинство юридических вопросов и обеспечивать зеленый свет при последующем утверждение проектов», — обещает Константин Салий. По его словам, потенциальные участники заранее получат все сведения о лотах торгов (балансовая стоимость, расходы на отселение жильцов, возможность дальнейшей приватизации, размер отчислений на развитие инфраструктуры города и пр.).

На предстоящий конкурс выставят объекты как в самом центре столицы, так и на периферии, предназначенные под обустройство административных помещений или офисов. Победителем станет претендент, предложивший наилучшие условия использования недвижимости и наибольший инфраструктурный взнос в казну. Снос зданий и строительство на их месте новых в большинстве случаев не предусмотрены.

В мэрии также говорят, что в планы города входит и передача под реконструкцию множества домов в очень привлекательных для инвесторов районах. Ведь к Евро-2012 им нужно привести в порядок облюбованный туристами Подол. К примеру, реконструкция только Андреевского спуска оценена в 336 млн грн., из которых 201 млн грн. составят бюджетные средства, а остальное — деньги частных компаний. На реставрацию и ремонт зданий, а также строительство новых во всем районе необходимо 2,5 млрд грн.