Цены на вторичку пошли ко "дну"

Риелторы расходятся в оценке реальной стоимости жилья, однако соглашаются, что цены продолжают падать и рынок еще не достиг "дна".

По данным Союза специалистов по недвижимости (ССНУ), средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Киеве сегодня составляет $1881/кв.м. Для сравнения, на 15 декабря 2009 года "квадрат" стоил $1977, т.е. снижение составило (-) 4,86%.

Стоимость 1-комнатной квартиры с усредненными параметрами сегодня, по данным ССНУ, составляет $72 600, "гостинки" - $53 857, 2-комнатной квартиры - $99 484, 3-комнатной - $132 402. Минимальная стоимость жилой недвижимости в Киеве - $22 тыс. (полуподвал, гостинки без кухонь, малометражки). Предложения более комфортного жилья ("гостинки" с отдельной кухней) стартуют от $33-35 тыс.

"Наблюдается отрицательное ценовое ожидание (-1,5% в месяц)", - подчеркивает глава ССНУ Александр Рубанов.

Совсем другие данные приводит Ассоциация специалистов по недвижимости (АСНУ). "Если говорить о среднем индексе предложений, то он выглядит так: от $1800 до $2200 за кв.м", - сообщил президент АСНУ Сергей Злыдень.

При таких показателях цена, например, за квартиру площадью 36 кв. м составляет около $64-79 тыс.
По его словам, цены предложений за 2010 год снизились на 4-6%. "Но цены реальных сделок остались практически такими же. Размер "торга" уменьшился. Этот коэффициент знают только реально практикующие риелторы. Пример: если год назад квартира предлагалась за $120 000 и купить ее можно было за $100 000, то сегодня она предлагается за $110 000, а продается за те же $100 000", - подчеркнул он.

Вместе с тем, по данным "SV Development", за период с января по декабрь 2010 года средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве выросла на 7,8% до $1800 за кв.м.

Печерский район – рост на 7,59% до $2 863/кв.м.
Шевченковский район рост на 6,75% до $2 325/кв.м.
Оболонский район - рост на 7,93% до $1 837/кв.м.
Голосеевский район - рост на 6,82% до $1 786/кв.м.
Соломенский район – рост на 6,36% до $1 605/кв.м.
Подольский район – рост на 6,15% до $1 640/кв.м.
Днепровский район - рост на 9,53% до $1 506/кв.м.
Святошинский район - рост на 6,84% до $1 483/кв.м.
Деснянский район - рост на 8,89% до $1 433/кв.м.
Дарницкий район - рост на 8,76% до $1 391/кв.м.
Таким образом, исходя из оценки компании, квартира площадью 36 кв. м стоит сегодня минимум $50 тыс.
Какую скидку можно "выбить".

Представители рынка отмечают, что при покупке вторичного жилья сегодня покупатель может рассчитывать на скидки. Однако размеры возможных уступок - разнятся.

"По мнению ряда экспертов, средний размер дисконта может составлять около 16% от цены предложения, - отмечает управляющий директор "ARPA Real Estate" Михаил Артюхов. - Но это всего лишь средняя температура по больнице. Бывает, что скидка в 50% не оправдывает цену сделки".
Разумной сегодня можно назвать скидку в размере 10%, отмечают риелторы, однако ее может и не быть вообще Все очень сильно зависит от конкретного объекта, рассказывает Михаил Ермоленко, генеральный директор "Knight Frank LLC Ukraine". "У нас есть клиенты-владельцы квартир, которые выставляют их на рынок и сразу говорят, что при наличии реального покупателя готовы торговаться на 10-15% (бывает что и 20%). Есть и клиенты, которые уже снизили цену на сколько это для них возможно, например, в целях быстрой продажи. Максимальный торг в этом случае 1-2%", - пояснил он.

Вместе с тем, предложить свою цены в любом случае стоит, советует Ермоленко: "Продавец рассмотрит ее и сделаетВам ответное предложение, на сколько он готов "подвинуться".

Когда ждать очередное "дно"

Если смотреть на реальный уровень цен на "вторичку", очередное "дно" на рынке еще не достигнуто, отмечают риелторы. "В течение 10 месяцев цены на вторичном рынке недвижимости будут снижаться на 1,2-1,7% в месяц", - отмечает Александр Бондаренко, председатель национального совета Риелторской палаты.

По его словам, дополнительным аргументом для такого вывода является общее состояние ценообразования на первичном рынке недвижимости. "Сейчас 1 кв. м на первичном рынке можно приобрести за $1000 (8000 грн.). В нормальных странах цена на вторичном рынке на 20% выше, чем на первичном", - добавляет он.
Цена на вторичном рынке недвижимости Киева должна, по подсчетам Бондаренко, составлять $1200 за кв. м. "Проверим этот прогноз в декабре 2011 года", - добавил представитель Риелторской палаты.

А вот Артур Пилипчук, глава киевского отделения АСНУ, уверен, что ценовое "дно" киевской "вторички" было пройдено в марте 2009 года. "Тогда минимальная стоимость квартиры в Киеве была 35 тыс. у.е. В апреле того же 2009 произошел "откат", и минимальная стоимость поднялась до 40 тыс.у.е. На этом уровне она держится и по сей день", - подчеркнул он.

Эксперты уверены, что больше всего цены будут падать на дорогое жилье. А вот эконом-сегмент снижаться будет менее заметно.

"Жилье на вторичном рынке будет дешеветь, и может до весны упасть в цене, но максимум до 10%", - считает Ирина Килко, директор агентства недвижимости "Инбук".

По ее словам, на данный момент крайне мало покупателей, интересующихся вторичным рынком. "Дело в том, что у людей на руках есть $30-50 тыс., их хотят вложить, а на вторичном рынке таких предложений нет. Но есть большое количество новостроек "кустарного типа" до 5 этажей, квартиры по 20-40 кв.м, которые стремительно появились за последние 2 года", - рассказала риелтор