Процедура передачи прав на застройку большинства объектов стала более совершенной – эксперты

Возможность документально обеспечить передачу прав на застройку до окончания строительных работ по объектам І–ІІІ категории сложности предоставляет внесение Кабмином изменений в существующий порядок выполнения строительных работ. К такому мнению пришли эксперты Комитета по вопросам права URE Club, очередное заседание которого прошло 9 августа. Инициатива по изменению порядка выполнения строительных работ, по мнению специалистов, направлена на совершенствование механизма трансферабельности разрешений на строительство.

Кроме того, в экспертной секции заседания, участники Комитета рассмотрели принятый Верховной Радой Украины Закон Украины «О технической инвентаризации объектов недвижимого имущества», вызвавший немало нареканий со стороны экспертов.

Предметом обсуждения регуляторной секции заседания Комитета по вопросам права URE Club стало обновленное постановление Кабмина «О некоторых вопросах выполнения подготовительных и строительных работ» от 13.04.2011 года № 466, которое было изменено постановлением Кабинета Министров Украины от 11.07.2012 года № 653. Среди основных вопросов, которые привлекли внимание экспертов, оказались: новые редакции форм декларации о начале выполнения строительных работ и уведомления об изменении данных декларации о начале строительных работ, а также введение электронной системы разрешительных документов в строительстве.

Участники заседания отметили, что обновлением форм декларации и уведомления о ее изменении удалось решить сразу несколько «болевых» моментов разрешительной процедуры. Во-первых, отныне в декларации нет надобности указывать наименование генподрядчика и лиц, ответственных за выполнение строительных работ (сотрудников генподрядчика); соответственно, отменено требование о подаче в ГАСК уведомления об изменении декларации в случае смены генподрядчика/его ответственных лиц, достаточно в этом случае уведомить ГАСК о таких изменениях письмом произвольной формы. Во-вторых, более четко прописана процедура передачи прав на застройку. Стандартное уведомление об изменении данных декларации дополнено необходимостью проставления печати и подписи, как старого, так и нового застройщика (ранее этот вопрос был недостаточно урегулированным и порождал массу недоразумений на практике).

Впрочем, эксперты акцентировали внимание на том, что одной подачи в ГАСК уведомлении о смене заказчика строительства еще недостаточно для немедленного осуществления застройки новым лицом. Кроме разрешения ГАСКа новому застройщику, по общему правилу, необходимо получить и права на земельный участок, где будут производиться работы. Как уточняет председатель Комитета по вопросам права URE Club, партнер ЮК «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль, «новому застройщику, даже с учетом успешно поданного и зарегистрированного в ГАСКе уведомления о смене заказчика, необходимо также получить от предыдущего застройщика права на застраиваемый земельный участок (исключение составляют лишь случаи капитального ремонта и некоторые виды реконструкции). Кроме того, при смене застройщика следует учитывать необходимость передачи прав на разработанную проектно-сметную документацию, иначе с продолжением строительства могут возникнуть дополнительные осложнения».

Еще одним положительным моментом закона стало введение в Украине системы электронного декларирования начала строительных работ. Такая инициатива, в целом, укладывается в концепцию модернизации и упрощения доступа юридических и физических лиц к различным административным услугам (в том числе и административным услугам ГАСКа в разрешительной сфере). Впрочем, по мнению участников заседания, результативность работы электронной системы декларирования должна быть протестирована практикой.

Подводя итог регуляторной секции заседания, участники Комитета, считают возможным отметить, что постановление Кабинета Министров улучшило ситуацию в области передачи прав на застройку, и заслуживает позитивного отзыва. Среди недостатков действующего постановления эксперты Комитета по вопросам права URE Club вынуждены были обратить внимание на оставшуюся неурегулированной процедуру передачи прав застройки объектов IV–V категории застройки.

Во второй, экспертной, секции заседания участники Комитета рассмотрели принятый ВР Закон Украины «О технической инвентаризации объектов недвижимого имущества». Участники заседания позитивно оценили заложенную в законопроекте идею о демонополизации рынка услуг технической инвентаризации, однако подвергли критике некоторые положения законопроекта, способные свести на нет положительный эффект от его принятия.

Так, по мнению экспертов, не определены в документе предельные сроки проведения технической инвентаризации (зачастую ее сроки необоснованно затягиваются), не приведен перечень необходимых для ее осуществления документов. Также юристы обратили внимание на необходимость включения в договоры купли-продажи недвижимости технического паспорта как приложения; отсутствие квартир и помещений среди объектов, подлежащих инвентаризации; несогласованность положений о лицензировании деятельности субъектов инвентаризации с лицензионным законодательством и т.д.

«В очередной раз позитивная идея демонополизации рынка услуг технической инвентаризации не нашла должного отображения на надлежащем нормативно-правовом уровне. К сожалению, форма, в которой данный документ существует сейчас, не позволяет безболезненно перейти к новой системе технической инвентаризации. Более того, новая редакция закона закладывает серьезные проблемы в функционировании новой системы и не совпадает с интересами игроков рынка» — подвел итог обсуждения председатель Комитета по вопросам права URE Club Владислав Кисиль. По единодушному мнению экспертов Комитета по вопросам права URE Club принятый закон имеет все основания быть ветированным Президентом. Это позволит вернуть его на доработку в парламент.